HUG와의 전쟁…'분양가 상한'이 뭐길래?
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HUG와의 전쟁…'분양가 상한'이 뭐길래?

최종수정 : 2018-07-11 15:34:57
최근 로또 청약 단지로 눈길을 모았던 고덕 자이 견본주택 현장. 채신화 기자
▲ 최근 '로또 청약' 단지로 눈길을 모았던 고덕 자이 견본주택 현장./채신화 기자

-인근 아파트 평균 매매가격의 110% 이하여야…"집값 상승, 로또청약 부추긴다" 지적

주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 규제하면서 각종 부작용이 나타나고 있다.

건설사와 HUG 간 분양가 씨름으로 아파트 분양 일정이 줄줄이 미뤄지고, 일부 지역에선 '로또 청약' 아파트가 등장해 투기 수요를 부추긴다는 지적이다. 과도한 집값 상승을 막기 위해 도입된 제도가 오히려 실수요자에게 부담을 주는 모양새다.

HUG가 선정한 고분양가 관리지역. HUG
▲ HUG가 선정한 고분양가 관리지역./HUG

◆분양가 족쇄에 '일단 연기'

11일 부동산 업계 등에 따르면 최근 HUG가 지정한 '고분양가 관리지역'에 편입된 단지의 분양이 미뤄지고 있다.

현재 정부는 분양가 상한제를 통해 공공 택지 분양 시 택지비·건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보태 분양가를 산정하도록 하고 있다. 다만 민간 택지에 건설되는 아파트엔 적용하지 않고 있다.

그러나 HUG가 고분양가 관리지역에서 분양가를 높게 책정하는 단지에 분양 보증을 거절하는 식으로 분양가를 통제하고 있다. 사실상 또 하나의 분양가 규제인 셈이다.

HUG는 분양가가 최근 1년간 인근에서 분양한 아파트 평균 분양가의 최고치를 넘거나 주변 시세의 110%를 넘으면 분양 보증 발급을 거부하고 있다.

그러나 기준을 '최근 1년'으로 두고 있기 때문에 실제 시세보다 훨씬 낮은 분양가가 책정되기도 한다. 분양가를 두고 건설사와 HUG 간 합의점을 찾기 어려운 이유다.

서울 용산구 '나인원한남'은 분양가 책정을 놓고 시행사가 HUG와 6개월간 줄다리기를 했다. 당시 시행사인 대신F&I는 인근 '한남더힐'의 시세를 감안해 3.3㎡당 6360만원을 책정했다. 그러나 HUG는 고분양가 사업장 기준인 '인근 아파트 평균분양가 또는 평균매매가 110% 초과'를 이유로 분양 보증을 거절했다. 협상이 길어지자 대신F&I는 결국 나인원한남의 분양방식을 '임대 후 분양'으로 전환했다.

'래미안 서초우성1차'도 같은 이유로 3개월째 분양이 미뤄지고 있다. 인근 '신반포 센트럴자이'의 분양 가격을 고려하면 서초우성1차의 분양가는 3.3㎡당 4200만~4300만원이 될 전망이다. 그러나 조합이 기대하는 분양가에 못 미쳐 협의가 쉽지 않은 상태다.

이 밖에도 강남에선 강남구 삼성동 상아아파트 재건축 단지, 서초구 삼호가든맨션3차 재건축도 당초 지난 5월 분양에서 분양 일정이 미뤄지고 있다.

청량리4구역에 들어서는 '청량리 롯데캐슬 SKY-L65'도 분양가 협의가 힘들 전망이다. 재개발 조합은 주변 시세를 고려해 3.3㎡당 2600만원의 분양가를 기대하고 있다. 그러나 업계에선 HUG의 보증 심사를 통과하려면 2000만원 전후로 분양가를 낮춰야 할 것이란 관측이 나온다.

인터넷 부동산 커뮤니티에서 HUG의 분양 보증 제도에 대한 누리꾼들의 덧글 일부 갈무리.
▲ 인터넷 부동산 커뮤니티에서 HUG의 분양 보증 제도에 대한 누리꾼들의 덧글 일부 갈무리.

◆로또청약 양산…'헉(HUG) 소리 나네'

분양가가 지나치게 낮아지는 것도 문제다. 투기성 청약으로 실수요자가 피해를 볼 수 있기 때문. 최근 나타난 '로또 청약' 열풍이 그렇다.

로또 아파트는 HUG의 분양 보증 심사를 통과하기 위해 분양가를 인근 아파트 시세보다 낮춰 저렴하게 분양하는 아파트를 말한다. 일단 청약을 통해 당첨만 되면 인근 시세 만큼 가격이 뛰어 수 억원의 시세차익을 누릴 수 있어 '로또'라는 단어가 붙었다.

올해에만 강남, 강북, 과천 등에서 로또 청약 단지가 나와 청약 과열, 청약 양극화 현상을 부추겼다. 실제로 최근 하남시 미사강변도시에 분양한 '미사역 파라곤'은 주변 시세보다 최대 5억원 가량 저렴해 8만명이 넘는 청약자가 몰렸다. 투기성 청약도 불가피하다는 지적이다. 당첨을 위해 위장전입을 하거나 부양가족을 늘리는 등 불법·편법을 동원하는 투기성 청약 사례가 나오고 있는 것.

이 같은 현상이 잇따르자 실수요자의 소외감만 더 커지는 모양새다. A인터넷 부동산 커뮤니티에서 HUG의 분양 보증제도에 대해 한 누리꾼들은 "HUG의 분양 보증 심사를 통과하려면 주변 시세의 3분의 2 가격으로 분양해야 된다"며 "헉(HUG)소리 나는 깡패들"이라고 비판했다. 또 다른 누리꾼은 "HUG가 로또를 만들어 주고 있다"며 "오히려 청약, 분양에 목매게 한다"고 했다.

이에 대해 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양 보증 제도는 30가구 이상의 주택 공급 시 수분양자를 보호하기 도입된 것"이라며 "HUG가 분양 가격을 갖고 논한다면 법에 어긋나는 일"이라고 말했다.

권 교수는 "매년 건설사들이 제기하는 것처럼 HUG가 분양 보증을 독점할 게 아니라 주택금융공사, 서울보증보험 등 여러 회사에서 나눠하고, 관련 제도도 좀 더 정교화할 필요가 있다"고 제언했다.


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